固定資産税の計算、シミュレーション、ツール、償却資産についても解説

nenkinzeikin01 雑記
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はじめに

 こんにちは、エイじーです。

 皆さんは、固定資産税をご存じですか。

 固定資産税は、土地、家屋などに掛かってくる地方税なんです。

 自分の土地や持ち家を持っていれば、1月1日時点で登記簿に記載された方に対して固定資産税が掛かってくるもので、その税額がどのようにして決められたのかを知ることは、当然。自分名義の土地や家屋を持っているならば知っておく必要があります。

 また、これから土地や家を購入したいと考えておられる方に対しても、購入した後に毎年掛かってくる税金なので、必要経費として知っておくことは大事なことです。

私自身も私名義の土地や家、別荘などを持っているのでこれらの固定資産税がどのようにして計算されるのかを知ることは必要と考えております。

 最近、確定申告で色々税金の勉強をしている中で固定資産税については、ほとんど関係してこないので勉強をする機会がありませんでした。

 しかし、土地や家を売って収入を得たりすれば、当然関係してくることですので、固定資産税について知ることは重要と考えます。

 通常は住んでいる地区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書を見ない限り、固定資産税がどのくらいかを知ることはありません。

 このように、意外と固定資産税は言葉では聞くことがあっても、実際の内容を知る方は不動産関係を営んでいる方や税理士などの専門の方以外は知らないのが実情ではないかと思います。

 ということで、固定資産税についてもう少し深堀して調べたことを紹介したいと思います。

この記事を読むと次のことが分かります。

★固定資産税とはどのような税なの?
★固定資産税の計算はどのようにするの?
・端数の扱い
・償却資産
・路線価
・土地
・マンション
・新築戸建て
★固定資産税の計算ツールでシミュレーションとはどのようなもの?

固定資産税とは?

 「はじめに」でも簡単に記述しましたが、固定資産税は土地、家屋、有形償却資産に対して課せられる地方税です。

 1月1日現在の所有者として登録されている者が、その年度の税を納付することになっており、例えば、その年度の途中で売却したとしても、その年の固定資産税はその売却した方が税金を納めなければなりません。

 税金の計算は、固定資産の課税標準額に税率(標準税率、1.4%)を乗じて計算されます。

 それでは、課税標準額とは、どのようななものでしょうか?

 課税標準額を知るには、固定資産税の評価額を知る必要があります。

 固定資産税の評価額は、不動産の価値を評価して算出した価格のことで、土地の場合は、時価の70%の価格を言います。

家屋の場合、家屋を細かく分類して、それぞれに対して評価を計算して出すので、簡単には計算するのは難しいです。

土地の場合についても、計算方法を理解するには素人には難しい面があります。

この評価額は各市町村が決定していて、資産税評価額は3年に1回見直され、固定資産税の納税通知書内に記載されていますので、確認して見て下さい。

 ただ、私の場合は、固定資産税の納税通知書内に記載されていたのは、課税標準額でしたので、市区町村で違うのかもしれません。

 それでは、この固定資産税の評価額と課税標準額の違いは何でしょうか?

 課税標準額は、固定資産税などを計算する上で必要になる金額で、家屋などの場合は、固定資産税の評価額と同じになりますが、土地の場合ですと、同じ場合もありますが、住宅地の場合は固定資産税の評価額と課税標準額は異なってきます。

土地の場合、固定資産税の評価額から、次のような特例により引かれた額になります。

  1. 住宅用の土地に対する特例
    マイホームの敷地の場合、200㎡以下の小規模住宅用地は固定資産税評価額の6分の1が課税対象で、200㎡を超える一般住宅用地の場合、建物の延床面積の10倍までの部分に対しては、固定資産税評価額の3分の1が課税対象となります。
  2. 新築に対する特例
    建物を新築した際には120㎡までの部分についての固定資産税は一定期間半額となります。
  3. その他
    耐震建替えに関する軽減、耐震改修に関する軽減、バリアフリーに関する軽減、省エネ改修工事に関する軽減などがあります。
  4. 固定資産税=課税標準額×税率(標準税率、1.4%)−軽減額

 いずれにしても、土地や家屋の課税標準額を算出して、固定資産税を計算をするのは、素人には難しいと思いますので、これらを計算するサイトを利用する方法もありと言えます。

固定資産税の計算

 固定資産税は、固定資産の課税標準額に税率(標準税率、1.4%)を乗じて計算されます。

 これは、固定資産である土地、家屋、有形償却資産が含まれます。

端数の扱い

 固定資産税額を計算する際に、土地・家屋の課税標準額をすべて合計した額について1,000円未満切捨し、これに税率を乗じた額を100円未満切捨てして端数処理をしています。

償却資産

 償却資産は、土地及び家屋以外の資産で、庭園、門・塀などの構造物、クレーン等建設機械、ボート、飛行機、大型特殊自動車、パソコン、医療機器など多岐にわたっており、所得の計算上、損金又は必要な経費に算入されるものをいいます。
 償却資産を所有されている方は、毎年1月1日現在所有している償却資産の内容(取得年月、取得価額、耐用年数等)について、1月31日までに償却資産の所在する市区町村の役所に申告する必要があります。

 申告された償却資産の課税標準額を計算し、これに税率(標準税率、1.4%)を乗じて償却資産の固定資産税が計算されます。

路線価

 路線価は、道路に面する宅地の1㎡あたりの評価額を言い、相続税・贈与税の算定基準となる「相続税路線価」と固定資産税の計算に用いる「固定資産税路線価」があります。

 地価には、大きく分けて4つあります。

 その違いを分かり易く示してくれる表があるので載せておきます。(https://sumai-step.com/column/article/2211/

名称 時価
(実勢価格)
公示地価 基準地価 路線価
相続税路線価 固定資産税評価額
金額 個別の取引によって異なる あらゆる地価の基準となる 公示地価とほぼ同じ 公示地価の80%程度 公示地価の70%程度
調査主体 国土交通 都道府県 国税庁 市町村
(東京23区は都)
調査時点(発表) 毎年1月1日
(3月発表)
毎年7月1日
(9月発表)
毎年1月1日
(7月発表)
3年に1度評価替え
役割 土地取引や金融機関の担保評価の指標となる 都市計画区域外も対象とし公示地価を補完する 相続税、贈与税(国税)の算定基準となる 固定資産税など(地方税)の算定基準となる

土地

 例として150㎡のマイホームのために宅地を3,000万円で購入した際の固定資産税を計算してみましょう。

 「固定資産税とは?」の「1.住宅用の土地に対する特例」から、購入した土地は100㎡<120㎡ですので、

 200㎡以下の小規模住宅用地は固定資産税評価額の6分の1が課税対象となることから、

 3,000万円×1/6=500万円が課税標準額となりますので、

 固定試案税=500万円×0.014(標準税率、1.4%)=7万円

となります。

新築戸建て

 例として、100㎡の広さの新築戸建てを3,000万円で購入した際の固定資産税を計算してみましょう。

 ただし、計算を簡単にするために耐震建替えに関する軽減、耐震改修に関する軽減、バリアフリーに関する軽減、省エネ改修工事に関する軽減はないものとします。

 「固定資産税とは?」の「2.新築に対する特例」から、購入した土地は150㎡<200㎡ですので、

 建物を新築した際には120㎡までの部分についての固定資産税は一定期間半額となることから、

 固定資産税=3000×1/2×0.014(標準税率、1.4%)=21万円

となります。

マンション

 マンションの場合は、土地の部分と家屋の部分をそれぞれ上述のように計算し、足し合わせればよいことになります。 

 例として、土地が2,000万円、家屋が1,000万の新築のマンションを購入した場合の固定資産税を計算してみましょう。

 土地部分の固定資産税=2,000×1/6×0.014(標準税率、1.4%)≒4.66万円

 家屋部分の固定資産税=1,000万円×1/2×0.014(標準税率、1.4%)=7万円

 購入したマンションの固定資産税=4.66+7=11.66万円

となります。

固定資産税の計算シミュレーションサイト

 以下紹介するシミュレーションによる固定資産税の計算は、あくまでシミュレーションであることを踏まえてご利用ください。

 固定資産税の計算シミュレーションを2つ紹介します。

●不動産売買に便利な計算機ツール集・令和3年対応版(スマホ・タブレット対応)
 固定資産税・都市計画税・不動産取得税の計算」から、取得物件などの情報を入力すると、右の欄に固定資産税が表示される。
固定資産税(建物)自動計算ツール【フリーソフト】評価額・税額が分かる!
 家屋の構造と面積を入力すると、固定資産税を計算してもらえる。ただし、建築1年目の家屋だけで、中古家屋の評価額や税額の計算はできませんとのことです。

おわりに

 皆さんいかがだったでしょうか?

 固定資産税とはどのような税なの?、固定資産税の計算はどのようにするの?、端数の扱い、償却資産、路線価、土地、新築戸建て、マンション、固定資産税の計算シミュレーションサイトとはどのようなもの?などについて解説してきました。

 この記事が少しでも皆様のお役に立てればこれほど嬉しいことはありません。

以上です。

 

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